“재개발 재건축 시대가 왔습니다”
재개발 재건축, 세금에 기회가 있다!

안수남, 오문성, 이철재, 박광현, 미네르바올빼미
대한민국에서 손꼽히는 세금 전문가 강력 추천!!

생초보 일반인부터 세무 전문가까지 한 권으로 끝내는 세금 솔루션
이윤실 회계사의 생생한 사례 분석과 친절한 세무 상담
사례로 이해하면 복잡한 세금 문제가 스르르 풀린다!

‘미네르바올빼미 추천!’
‘절세 포인트를 짚는 상담식 구성’
‘실제 사례 케이스 스터디’
‘생초보도 알기 쉬운 재개발 재건축 세금 끝판왕’


재개발 재건축 시대가 왔다. 윤석열 정부는 서울에서 재건축·재개발로 24만 가구(전국 50만 가구)를 지을 예정이다. 이것은 분당신도시의 2.5배 규모다. 재개발 재건축 투자자는 수익이 나더라도 절세방안을 갖추지 않으면 자신에게 돌아가는 수익이 얼마 되지 않는다. 재개발 재건축의 진짜 기회는 바로 세금에 있다. 

이윤실 저자는 한국에서 손꼽히는 재개발 재건축 세금 전문가이자 한국부동산개발협회 부동산세금 인기 강사다. 이 책은 조합원 입주권부터 비과세 전략, 조정대상지역 세금 감면까지 상황별로 자주 나오는 사례를 들어 재개발 재건축 세금을 친절하게 알려준다. 재개발 재건축이나 세금이 처음인 독자도 저자가 현장과 강의에서 자주 만났던 재개발 재건축 세금 사례와 상담을 통해서 손쉽게 절세 포인트에 접근할 수 있다.  

재개발 재건축 세금에서 가장 중요한 부분인 조합원입주권의 성격과 재개발 재건축 관련 비과세 특례가 잘 설명되어 있다. 재개발 재건축 관련 각종 세법 규정과 조세특례를 부동산 세금을 잘 모르는 초보자도 쉽게 이해할 수 있게 설명한다. 투자자가 묻고 전문가가 설명하는 문답식 형태로 구성했고, 어려운 내용은 한눈에 보이도록 표와 그림으로 독자의 이해를 도왔다. 

저자 이윤실 회계사는 그동안 마주친 현장의 생생한 사례들 중 자주 나오는 것을 선별해 <똑똑한 재개발 재건축 절세법>을 썼다. 금융투자교육원, 한국리츠협회 등에서 부동산 세금을 수년간 활발하게 강연했으며, 전문가도 어려워하는 재개발 재건축 세금 때문에 곤란에 처한 일반인의 세무 상담을 도맡았다. 다년간 부동산투자운용회사에서 1천억 원이 넘는 부동산물건들에 대한 투자 및 운영에 관한 리스크를 분석하고 관리한 베테랑이다.

새집에서 살고 싶다. 가능하면 접근성이 좋고, 인프라가 풍족한 도심의 새 아파트에서 살고 싶다. 하지만, 청약시장은 그야말로 하늘의 별 따기가 되었다. 또한, 지난 정부에서 신규 아파트의 공급은 줄었고, 대출은 묶였고, 세금은 늘어나 새 아파트에서 살 수 있는 기회는 더 줄어들었다.
하지만, 지켜볼 대목은 전 정부의 부동산 정책을 실패로 규정한 새 정부가 들어서며 향후 5년간 도심을 중심으로 공급이 늘어날 것이라는 기대감이다. 아니 도심을 중심으로 새 아파트를 공급해야만 한다. 이에 “앞으로 10년은 재개발과 재건축 시대가 될 것이다”라고 부동산 전문가들은 입을 모아 이야기하고 있다.
지금까지 재개발 재건축 시장은 새 아파트로 다시 짓기까지 상당한 시간이 걸린다는 문제와 복잡한 인허가 과정 속에 실패할 위험 요인이 많았기에 일부 투자자들만 접근해 왔던 것이 사실이다. 하지만 도심의 주택은 낡았다. 재개발과 재건축이 아니라면 도심지에서 새로운 주택을 공급하기는 어려운 시대적 환경이 되었다. 도심의 주택에서 사는 사람이라면 이제는 누구나 재개발 재건축 조합원이 될 수 있는 상황이 된 것이다.
하지만, 일반인들에게 재개발 재건축은 아직도 낯설고, 재개발 재건축에 대한 세금은 세무전문가들마저도 어렵다. 과거 주택을 사고팔았다 하면서 1세대 1주택 비과세를 쉽게 적용받던 시대는 오래전 지나갔다. “세금을 모르면 부동산 투자를 하지 말라”는 말이 일반인들에게도 불문율이 되었다. 세금을 해결하지 않고서는 원하는 수익을 얻을 수가 없다.
다시 말하지만, 부동산 세금은 어렵다. 그것도 아주 어렵다. 어렵기에 잘못 적용하면 세금폭탄이 될 수도, 잘 찾아서 적용하면 큰 절세를 할 수도 있다. 긴 시간 부동산 세무상담을 하면서 꽤 많은 사람들이 세금분야에 대해서는 관심이 부족하다는 사실을 알게 되었다. 또한, 자신의 피와 땀을 갈아 넣어 어렵게 형성한 재산을 세법을 잘 몰라서, 세법을 잘 못 적용해서 수익의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황에 잠도 제대로 못 자는 분들의 안타까운 상황도 많이 보았다.
하지만, 누구나 피해갈 수 없는 것이 세금이라면 세금을 통제 가능한 것으로 만들어야 한다. 그리고 경험상 세금이라는 것은 조금만 관심을 기울인다면 통제 가능한 변수가 될 수 있다.
재개발 재건축 시장에서 세금을 통제 가능한 변수로 만들기 위해 이 책이 실질적인 도움이 될 수 있다는 확신에서 이 책을 쓰게 되었다. 그리고, 재개발 재건축에 대한 세금 문제를 법 조문으로 이해하려면 한계가 있기에, 유사 사례로 이해하는 게 최선이라 생각했다. 그래서 이 책에서는 재개발 재건축에 관한 세금을 사례를 들어 집중적으로 다루었다.
“좀 있는 놈은 탈세, 이래저래 죽어나는 것은 날세”라는 세금에 관한 유머가 있다. 고의적인 탈세가 아니더라도 세법을 모르면 이래저래 죽어나는 것은 내 자신이 될 수 있다. 법이라는 것은 법 위에 잠든 자(몰라서 잘못을 저지른 자)를 보호하지 않기 때문이다. 따라서, 이 책을 읽는 독자라면 최소한 “날세”를 내는 불운은 피할 수 있을 것이다.
그리고, “저도 해당되나요?”라는 질문 속에 “누구나 쉽게 접근할 수 있는 절세”에 대한 힌트를 얻을 수 있을 것이다.
2022년 9월
공인회계사 이윤실

Part Ⅰ 조합원입주권, 다 같은 입주권 아닙니다.
01 조합원입주권, 다 같은 입주권 아닙니다.
02 조합원입주권, 권리인데도 비과세 받을 수 있습니다.
03 조합원입주권, 관리처분계획인가일 현재 주택으로 2년 보유하지 못했어도 비과세 받을 수 있습니다.
04 1+1 조합원입주권, 먼저 양도한 1개의 조합원입주권 비과세 받을 수 있을까요?
05 주택과 조합원입주권을 보유한 1세대가 조합원입주권을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다.
06 주택과 조합원입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도해도 비과세되는 경우 있습니다.

Part Ⅱ 조합원입주권 가지고 있어도 보유주택 비과세 받을 수 있습니다.
07 주택과 조합원입주권도 일시적 2주택 비과세 조항이 적용될까요?
08 조합원입주권을 취득한 후 3년이 지나 종전의 주택을
양도해도 비과세 받을 수 있을까요?
09 1+1 재건축사업 조합원입주권 대체주택 비과세 받을 수 있을까요?
10 동거봉양으로 인해 2주택 1조합원입주권을 보유하게 되는 경우 주택을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다.
11 혼인으로 인해 1주택과 1조합원입주권을 보유하게 되는 경우 주택을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다.
12 재개발 재건축으로 신축아파트가 준공된 경우, 종전 주택을 중복보유기간 내에 팔면 비과세 받을 수 있을까요?

Part Ⅲ 재개발, 재건축 관련된 다양한 세무 이슈를 사례별로 알아볼까요?
13 높아지는 재건축부담금 양도시 비용인정 받을 수 있을까요?
14 12억 원 초과하는 조합원입주권도 장기보유특별공제 받을 수 있나요?
15 원조합원의 종전주택 취득가액을 알 수 없는 경우 어떡하나요?
16 청산금만 수령했을 뿐인데, 양도소득세를 내야 한다고요?
17 청산금 납부한 조합원입주권 양도소득세는 어떻게 계산할까요?
18 원조합원이 1세대 1주택 비과세 신축주택 양도시 양도소득세는 어떻게 계산하나요?
19 상속주택 소수 지분 가졌을 때 1세대 1주택 비과세 적용시 거주요건 적용여부
20 상속주택 받았는데 가지고 있는 조합원입주권은 비과세 특례 적용받지 않나요?
21 2017.8.2. 대책 이전 취득한 분양권을 부부공동명의로 전환시 1세대 1주택 비과세 거주요건은 어떻게 적용될까요?
22 분양권 취득시기는 당첨일일까요, 분양계약 체결일일까요?
23 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하는 경우에도 일시적 2주택 비과세 조항이 적용될까요?

Part Ⅳ 조정대상지역에서도 세금 감면을 받을 수 있습니다.
24 조정대상지역 내 다주택자가 양도소득세를 내지 않는다고요?
[조세특례제한법 제99조의2]
25 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 있습니다. Ⅰ
[조세특례제한법 제99조]
26 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 0000있습니다. Ⅱ
[조세특례제한법 제99조의3]
27 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 있습니다. Ⅲ
[조세특례제한법 제97조의2]
28 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 있습니다. Ⅳ
[조세특례제한법 제98조] 0